그 소유권 일부가 경매로 나와 일부분 소유권을 취득하는 특수경매, 정상적으로 소유권을 취득하거나 수익을 얻으려면 분할을 하거나 다른 사람에게 일부 소유권, 즉 지분을 팔거나 사는 행위를 통하여 이익을 창출한다.
아파트 지분 경매! 해결이 어렵다??
아파트 지분은 해결이 어려운 것이 아니라 협상 자체가 상대방이 응하지 않아서 어려운 경우가 대부분이다. 하지만 해결이 원할하게 되는 경우에는 소유권을 가진 지분권자가 낙찰자에게 우호적이어서 매매나 수익창출이 수월하다. 미리 공유자의 구성 비율을 냉정하게 분석해야 지분경매에서 승산이 있다.
핵심 키는 공유자가 쥐고 있다!
아파트 지분경매에서 소송으로 해결이 되든 공유자들과 협상을 하든 결국 아파트가 실제로 분할이 되지 않는다는 사실을 꼭 알아야 한다. 해결이 되려면 너무나 쉽게 되는 것이고 해결이 원만하지 않으면 결국 소송으로 가는 것이지만 결국 소유권에 관한 것이 쟁점이어서 어떻게든 해결은 되니 너무 겁먹거나 피할 필요는 없다.
경매소송과 협상!!
부동산 경매 소송은 사실 관계가 명확하여 증거를 다투는 소송이 아니라 확인하는 소송에 불과하다. 절차와 적절한 협상 전략만 주요하다면 이익을 얻는 방법은 다양하다. 이기고 지는 것은 의미없다. 실질적인 이익이 있느냐 없느냐의 실질적인 협상력의 문제다,
즉 아무리 협의가 되지 않는다고 해도 현금청산이 전부이기 때문에 조급해 하지 않아야 한다.
보수적으로 접근해도 처분이 되지 않는 부동산 경매가 아니기 때문에 느긋하게 접근하는 방식이 더 낫다. 오히려 경매 대출이 나오지 않는 단점을 극복하기만 하면 이익 계산에서 평균을 넘는 수익이 나오기 때문에 장점이 더 많은 특수경매이다.
대항력있는 임차인, 지분경매낙찰자에게는 소유권 정리가 우선이다.
대항력있는 임차인이나 대지권 미등기는 정상적으로 모든 소유권을 다 취득하고 난 이후 하나씩 처리가 가능하다. 이 물건은 공유자들중 일부가 개인이 아닌 회사가 지분소유권을 가지고 있다. 따라서 임차인은 정상적인 임차인이 아닐 가능성이 크기 때문에 임차인과 협상은 큰 의미를 가질 이유가 없다. 대지권미등기도 온전하게 소유권을 다 취득했을 때 해결이 가능하기 때문에 우선적으로 해결할 이유는 없어 보인다.
출구전략을 어떻게?
특수물건 경매의 핵심은 출구전략이다.
소송이 만능이 아니지만 이 물건은 어느 정도의 소송력과 법적인 지식이 있어야 한다.
협상이 원할하지 않으면 압박수단으로 소송을 꺼낼 수 밖에 없기 때문이다.
개인차가 있지만 협상을 우선으로 두고 소송력 압박을 펼치는 것이 좋은 전략으로 보인다.
물론 공유자들이 이 물건에 욕심을 내서 공유자우선매수 카드를 꺼낼 수도 있지만 개인이 아니고 법인이기 때문에 가능성은 희박해 보인다.
