지분은 초기 자본금이 적다는 장점이 있지만 이 장점이 모든 사람에게 다 통용되는 것은 아니다.

대출이 실행되지 않는다는 것을 염두에 두면 지분경매는 진입이 그렇게 쉬운 것만은 아니다.

지본 농지 경매에서는 지분권자의 구성, 자본금도 중요하지만 우선적으로 농취증을 먼저 신청하고 농지의 특성을 먼저 파악해야 한다.

농취증 반려처분서로 해결이 될 것인지, 아니면 농지 원상복구 계획서까지 넣어야 하는 지도 미리 판별해야 한다.

또한 지분권자의 구성이 어떻게 이루어졌으며 현물 분할이 될 수 있을 것인지 아니면 현금 청산까지 생각해야 하는 것인지 미리 파악하고 출구전략을 세워야 이익 전망이 가능하다. 

지분 농지경매에서 가격은 쉽게 해결이 되지 않으니 계속해서 가격이 떨어지는 것이다. 

감정가격이 어느 정도인데 많이 유찰되어서 최저가격이 어느 정도까지 되었다가 아니라 어떻게 해결할 수 있을 것인지에 대한 생각을 우선적으로 가져야 한다. 

가격이 아니라 문제해결력에 대한 생각이 우선되어야 방법을 우선시 할 수 있고 해결할 수 있는 방법이 나오지 않으면 가격이 아무리 착해도 미련 없이 포기해야 한다. 

지분경매 유튜브-->https://youtu.be/amPwg_qVFvY?si=QF0xKoKRrOxeBUGZ

지분 농지의 경우, 항상 농지를 어떻게 나눌 것이냐? 어떤 방식으로 농지를 유지할 것이냐를 지자체가 묻고 한다. 또 향후 어떻게 농사를 지을 것인지도 묻는다. 이 때 농지에 하자가 있다고 하면 인정하고 농지를 원상복구하겠다고 하는 원상복구계획서를 제출해야 한다.

단순히 농취증 반려처분서로 해결될 것이 아니라고 판단하면 원상복구계획서를 제출하여 낙찰 후 소유권 이전을 적극적으로 쉽게 만들어야 한다.

가끔 농취증을 발급하는 것에 문제가 있어 낙찰하고나서도 전전긍긍하는 경우가 있는데 미리 계획을 세우지 않았기 때문에 누구 탓을 할 수 없다. 

어떤 것이 더 필요하고 우선순위인지 미리 판단하여 입찰계획을 세워야 한다. 

공유자들은 어떻게 해서 이 농지의 소유권을 나누어 소유하게 되었을까?

공유자들의 공유지분 구성을 눈여겨 봐야 하고 상속이나 증여 시점도 유추하여 누구를 협상대상자로 선정할 것인지 지정해야 한다. 

공유자의 특성 중에서 가족 구성원이 부모 자식, 혹은 형제, 혹은 자매로 구성된 것이 아닌 제 3자 혹은 조카등이 공유자에 들어 있으면 쉽게 합의에 이르지 못하기 때문에 출구전략을 여러 가지로 계획하여 준비하여야 한다. 

농지로 활용하고 있고, 불법으로 혹은 무단으로 농지위에 건축물이 없다면 지분 농지의 지분에 조금 더 집중할 수 있다. 

농지를 현물로 나눌 것인가? 아니면 현금 청산을 유도하여 지분만큼 현금으로 나누어 갖을 것인가?

아니면 우선 지분 공유자들 중에 지분 매입에 적극적인 공유자를 골라 지분을 매수하게끔 하고 이익을 얻고 빠져 나오는 방법을 취할 것인가? 어느 방식을 선택하든 다양한 방법을 선택하는 것이 좋다. 또한 공유자의 특성과 여건을 고려하여 협의가 우선되어야 한다. 그 다음 원만한 해결이 되지 않았을 때 법적인 절차를 최후로 염두에 두어야 한다. 

누가 농사를 짓고 있는지? 누가 농지를 유지하고 있는 지? 당장은 중요하지 않다. 

공유자가 농지를 유지하고 있다면 협상을 통해 해결책을 모색할 수 있으나 농지의 임차 여부는 우선순위에서 밀리게 된다. 

농지의 소유권 정리, 그것이 우선이다. 지분경매에서는 소유권 정리가 최우선이고 임차인, 영농, 이런 것은 그 다음 순위로 밀리는 것이 당연하다. 

따라서 공유자가 아닌 임차인은 협상 대상자에서 우선 제외하는 것이 순서에 맞다.