대항력있는 임차인?
대항력?
아파트 경매에서 임차인에게 대항력이 있다는 것은 피해야 한다는 물건으로 인식되어 왔다.
하지만 아파트 경매에서 대항력을 피해야 하는 것이 아니라 적극적으로 해결하고 이용할 수 있다면 조금 더 저렴하게 입찰할 수 있고 여기에 경쟁률도 낮은 물건에 낙찰가능성까지 높힐 수 있다.
낙찰이후 전략과 변수를 예견하고 빠르게 대응할 수 있으면 아파트는 부동산 경매에서 현금성 자산이므로 충분히 이익을 얻을 수 있다.
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아파트 시세는 주변 부동산 중개소를 방문하거나 손품을 팔아 대충이라도 시세와 급매 가격을 알아 두고 입찰 전략을 세우는 것이 좋다.
분위기에 취해서 높은 가격을 쓰거나 수익을 높히기 위해서 낮은 가격만 고수하고 운에 기대면 첫 관문인 낙찰조차 쉽지가 않고 불안하다.
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아파트 임장에서 나홀로 아파트가 아니고 주변 인프라고 보통만 되면 굳이 임장을 나서기 보다는 전화와 지도만으로 입찰가격을 산정할 수 있다.
낙찰 후 별다른 사안이 없다면 명도에 집중하고 대항력이 있는 임차인에 대한 접근방법 또 문제해결에 더 많은 관심을 두고 접근하는 것이 좋다.
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임차인이 배당신청을 안했다?
임차인이 배당신청을 하지 않고 대항력이 있다고 하면 전주인과 관계를 유추해보는 것이 먼저다.
관계인이다고 생각되면 대항력보다 어떻게 명도할 것이고, 어떤 식으로 협상을 이어 나갈 것인지가 고민하고 접근해야 한다.
생각을 하지 않고 접근하면 변수에 당황하여 자칫 명도가 생각보다 이상한 방향으로 흐를 수 있고 상대방이 돈을 요구하는 경우에도 당장에 답을 내리기 보다는 다음 만남을 기약하고 헤어지는 것이 더 신중한 접근법이다.
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채무자겸 소유자가 부동산강제경매중지신청서를 제출하였다는 것은 미루어 짐작으로 아파트에 애착이 있다는 것으로 보여지고 경매중지신청이 받아들여지지 않고 경매가 진행되는 것은 소유자가 금전적인 해결을 하지 않은 것으로 보인다.
여기에 관리비 납부가 확인 불가능하다고 하는 것은 관리비 미납이 되지 않고 있다는 것으로 현재 임차인이든 소유자든 거주자가 있다는 것으로 추측되어진다.
따라서 현장임장에서는 거주자가 누구인지 집주인과의 관계는 어떻게 되는 지에 더 초점을 집중해야 할 것으로 보인다. |
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대규모 아파트 단지에 비하여 입지가 떨어지는 점은 있지만 다소 정확한 시세와 시세보다 낮은 급매 수준으로 매도가격을 잡고 입찰전략을 세우는 것이 주요한 포인트다.
장기적인 관점보다는 단기적인 매도전략이 핵심으로 꼽힌다.
잔금과 대출에 대한 것은 미리 대비하고, 임차인에 대한 빠른 명도에 따른 비용도 입찰전략에 포함시키는 것이 더 낫다. |
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