공장 옆 농지에 집?
경매 물건 고르기?
경매에 나와 있는 물건은 기본적으로 하자가 있다는 사실을 잊지 말도록.
멀쩡한 물건을 찾고, 돈만 내면 끝나는 물건은 부동산 중개소에서 찾아야 한다.
경매 물건을 고를 때는 이것은 안되고 저것도 안되고 이런 마음 보다는 어떻게 이런 하자를 해결할까? 하는 문제해결력이 없으면 경매 물건을 고를 수가 없다.
자신에게 맞는 물건은 자신의 여건과 배경에 맞아야 하고 당면한 문제를 해결할 수 있는 방식과 추진력이 있어야 한다. |
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농지의 제시외 물건?
농지위에 있는 제시외 물건은 기본적으로 농취증을 발급 받아야 하기 때문에 원상복구계획이 들어 가야 한다.
이 물건은 제시외 물건 때문에 농취증이 쉽게 발급되지 않을 것으로 예상된다.
원상복구계획서 혹은 농지가 아니라는 유권해석이 필요하다.
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아주 저렴한 경매 토지부터 시작해서 점차 실력을 키워나가고 싶은데
어디서부터, 어떻게 시작해야 할 지 막막하여 아무 것도 모른다면...
기본부터 차근차근 시작하여 이해할 때까지 반복으로 듣고 시작해도 늦지 않습니다.
기초부터 시작하여 고급까지.
두려움을 조금만 이기면 시작할 수 있습니다!
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감정가와 경매 시작가 금액이 다르다.
경매 시작가격과 감정가격이 다르다는 것은 감정평가금액에서 빠지는 것이 무엇인지를 보면 된다.
제시외 물건의 가격이 토지 감정평가에 부담으로 작용해서 처음 시작금액이 낮게 시작되었다.
그 부분의 해결책을 가지고 시작해야 손실 부담을 덜 수 있다.
감정가에서 낮은 가격에 시작하고 유찰이 2번 이루어지다 보니 가격이 감정가격의 3분의 1 정도가 되었다. 저렴한 금액대로 실현가능성이 높은 출구전략이 필요하다. |
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단독주택? 공장기숙사?
단독주택이라고 볼 수는 없고, 경매로 나온 옆 공장의 기숙사 정도로 사용되어진 것으로 보인다.
출구전략을 공장의 부속 건물로 계획을 세운다면 공장 낙찰자에게 필요한 것인지를 봐야 한다.
낙찰후 전략에서 공장 낙찰자와 협상을 어떻게 할 것이고 어떤 가능한 금액을 제시해야 할 것인지도 미리 계획을 세워야 한다.
원상복구계획서로 인한 농취증 발급에 반드시 농지로 복구해야 하는 것은 아니다. |
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옆 공장이 강력한 다음 매수자?
현재 옆 공장도 경매 물건에 등장해 있다. 가격 차이가 있지만 옆 공장에서 이 토지를 사용하는 것이 가장 좋은 해결책이 될 수도 있다.
하지만 옆 공장 낙찰자가 이 토지에 대한 매수를 거부하거나 내키지 않아 한다면 독립적으로 이 토지를 활용할 방안도 생각하는 것이 낫다.
농지이지만 실질적으로는 대지로 사용하는 것이기 때문에 농지전용료를 내고 대지로 바꾸는 방안도 살펴볼 수 있고 농지위의 건물을 양성화 하는 방안도 생각해볼 수 있다.
출구전략을 촘촘히 세우고 변수에 어떻게 대응하느냐에 따라 이익이 달라질 수 있다. |
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