건물매각제외? 토지만 지분 경매?
우선순위는 대단히 중요하다.
어떤 경매물건이든 해결 방법도 중요하지만 어떤 일을 먼저하고 어떤 일을 나중에 해야 할 것인지 우선순위를 결정하는 것도 대단히 중요하다.
한 꺼번에 모든 일이 해결되는 일은 없기 때문이다.
무엇부터 해결해야 할 것인가? 이 일을 하기 위해서는 무엇을 염두에 두고 일을 진행시켜야 할까? 우선 순위를 설정하는 것은 출구전략의 첫 걸음이 된다.
건물매각제외? 토지지분? (소유권 지분 정리가 우선)
매각에서 제외되는 건물이 법정지상권이 성립이 되느냐 마느냐 문제는 우선순위로 밀린다.
따라서 건물의 상태, 노후도 이런 것에 마음을 빼앗기 보다는 토지의 지분소유권 정리가 우선적으로 선행되어야 한다. 토지를 잘라서 나눠 가질 것인지, 공유자의 누군가에게 매도 할 것인지 아니면 나머지 공유자의 지분을 매수 할 것인지에 대한 것을 우선적으로 결정해야 협상의 큰 줄기가 계획되는 것이고, 출구전략의 첫 걸음이 이 고민에서 시작되는 것이다.
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경매 낙찰 이후의 전략은 이렇게 수익으로 바뀌어진다.
다른 회원의 변수 대응력에 대한 실전 사례.
수익을 위한 협상전략과 출구전략의 정답은 없다.
하지만 자신만의 해답을 얻기 위해서는 실전 사례를 배우면서 적용시켜야 한다.
기다리는 것도, 참는 것도 투자다.
부동산 경매 투자자에게는 마음에 드는 물건을 자신이 원하는 가격대까지 기다리는 것도 투자고 자신의 역량에서 해결이 되지 않을 것 같은 물건을 참는 것도 투자다.
아무리 좋은 물건이라고 해도 해결이 되지 않으면 이익을 얻을 수 없다는 평범한 진리가 경매세상에서는 늘 쉽게 잊기 때문이다.
좋은 것만 보고 좋은 것만 듣고 좋은 것만 상상하게 되면 그것이 실현되지 않았을 때는 처참한 실패는 투자감각을 상실하게 만든다.
경매에서 특수물건, 지분경매, 법정지상권, 분묘기지권, 농지연금은 낙찰이 아닌 그 이후가 더 중요하다. 쉽게 얻어지는 것은 없다.
땅을 쪼갤 수 없다. 결국에는 협상전략?
법정지상권이 성립하느냐? 마느냐 문제?
온전한 모든 소유권을 취득하고 난 이후 문제가 된다.
소유권을 나누어 가진 공유자들과 협상을 통해 현금 청산을 할 것인지 아니면 토지를 떼어 줄 것인지 결정해야 한다.
누구도 손실을 보려고 하지 않기 때문에 협의는 언제나 쉽지 않다.
하지만 이익을 얻어야 하기 때문에 해결을 하려고 하는 의지만 있다면 해결은 반드시 된다.
이 해결을 통해 특수물건은 낙찰자에게 이익이 크게 안겨준다.
부동산 경매 투자도 크게 보면 입지싸움이다.
부동산 경매 투자자에게는 가장 안좋은 상황이 발생했을 때도 손실이 발생해서는 안된다.
지분경매에서 최후 전략은 협상이 실패하여 토지 지분으로 잘라 가졌을 때이다.
이 때 나누어 가진 토지가 가치가 있어야 한다.
한 가지만으로 출구전략을 세우지 말고 다양한 변수를 예상하여 여러 출구전략을 세우는 것이 더 낫다.
아이러니 하게도, 입지가 좋은 부동산 경매는 하자가 아무리 크고 많아도 결국 입지 때문에 욕심을 내는 사람이 나오게 된다.
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