부동산 경매에서 낙찰자, 최고가매수인이 나오면 경매 법원은 경매 물건의 매각을 허가할 것인가 아니면 요건의 미비로 매각을 불허가 할 것인지를 결정한다. 매각허가 결정되어도 낙찰자가 잔금 날짜까지 잔금을 납부하지 않으면 다시 경매 진행 절차가 시작된다. 매각불허가 결정이 내려지면 최고가매수인의 보증금을 돌려주고 다시 경매가 진행된다. 그러나 예외적으로 농취증 미제출로 인한 매각불허가결정은 보증금을 돌려주지 않으니 매각물건명세서를 꼼꼼히 봐야 한다. 

농취증발급 조심해야 할 것-->https://youtu.be/aMd80XVWjEY?si=jw1xbdD9_2Lrgxvf

토지위에 건축물이 있으면 대지로 활용하고 있는 것으로 본다. 하지만 가끔은 농지에 건축물이 있어서 농지의 소유권 이전에 꼭 필요한 농취증 발급이 어려운 때가 있다. 이런 경우에는 농취증 발려처분 사유서를 발급받아 경매법원에 제출하여 소유권 이전이 가능한 것인지 유권해석을 문의해야 한다. 아니면 지자체에 원상복구계획서를 제출하고 농취증을 발급 받아 제출하여야 매각허가결정이 나온다. 농취증 미발급은 대부분 보증금을 돌려주지 않으니 공고를 꼭 확인해야 한다. 

 농지위에 건축물이 있고 이 물건이 지분으로 소유권이 나누어졌다면 쉽게 해결하여 이익을 낼 수 있는 물건이 아니다. 

출구전략을 촘촘히 세워야 하는 것은 당연하지만 우선 입찰가격을 낮추고 첫 번째 불허가 원인을 정확하게 알고 대책을 세워야 한다.

현재 여러 여건으로는 농취증 발급이 불허가 사유의 원인으로 지목된다.

주변 상황은 물론이고 입지까지 낙찰 이후를 대비하는 것이 좋다. 

 

 건물의 소유자인 공유자가 이 건물을 사용하고 있기 때문에 협의를 거쳐야 하는 것은 당연한 순리이다.

하지만 협의가 원만하게 이루어지지 않았을 때도 다른 출구전략이 있어야 한다. 

불허가사유가 농취증으로 보이기 때문에 미리 농취증 신청을 하고 원상복구게획서를 제출하여 소유권 이전에 필수서류인 농취증을 먼저 확보해야 한다. 

낙찰 이후, 소송으로 바로 갈 것인지 아니면 협상을 통해 건축물을 없애는 것이 나은 지 실익을 따져서 출구전략을 세워야 한다. 

 토지경매에서 지분정리는 일단은 분할을 생각해야 한다. 

공유자가 현금청산을 원하기보다는 지분을 떼어주는 쪽으로 생각을 바꾸면 이 부분에 대해서 생각하지 않았을 때는 난감한 상황에 봉착하는 경우도 생긴다. 

원하는 쪽으로 토지를 분할한다고 하면 쉽게 정리가 될 것처럼 보이지만 실상은 협의가 이루어지지 않아서 형식적 경매로 넘어가는 경우가 대부분이다. 

공유물 분할을 위한 형식적 경매로 넘어가면 공유자우선매수신청권이 인정되지 않는다.